2023房价会不会涨？看看这些就知道了 世界热点

作为网友问的最多的问题。

(相关资料图)

判断一座城市房价会不会涨？

长期一般要看人口、看产业、看政策。

但短期来说，能够直观影响市场的，还得是供需。

供过于求，房价很难涨，供不应求，房价也难跌。

所以想要知道市场到底能不能回暖？什么时候能回暖？哪些区域能回暖？

还得把视角回归供需， 从库存去化、土地供应两方面客观评定 。

数据分析楼市

先看库存，不管是不是专业人士，不看数据，普通老百姓也能感受到现在楼市的库存。

是非常大的！

国家统计局数据显示，我国商品房待售面积已经突破 6.5亿平方米 ，现有待售面积 足够1600多万人居住 。

据相关数据显示，全国有 超过四成城市的楼市狭义库存消化周期超过2年 ，仅极少数城市消化周期能保持在10个月以内。

更加触目惊心的是，由于是预售制度，房子从卖出到交付通常需要1-2年工期， 到2022年末，有大约三成造好的房子没有卖掉。

全国楼市去库存形势非常严峻， 这也是为什么如今政策依旧在如此积极救 市 。

数据来源：CRIC、易居研究院

不过也不用太悲观，祸兮福所倚，去库存往往伴随着花式政策利好刺激。

各个城市开始刺激楼市，降首付、降低利率、降低购房门槛等等政策令人目不暇接。

比如2016年1月 库存 达到峰值，后面发生的事情，大家都知道了：

所以，阶段性的库存走高并不一定是悲观的消息， 甚至对于不少从业者而言，有时候倒反而是个好时机。

每当这个时候，都是楼市最实在的时候。

不仅房价会相对优惠，利率低，购房门槛也低，更是购房者难得一见的低位机会。

房地产周期不外如是。

但具体问题要具体分析，跟前一个大周期的相比，如今情况已大不相同。

全国性的楼市普涨早已成为历史，接下去每个城市的命运各不相同。

从上图可以看到100个城市中，消化周期跟城市能级成反比，一线城市的消化周期要低于二线城市，二线要低于三四线城市。

去化表现优秀的，如上海、杭州、合肥等城市即使在大环境低迷的情况下，依旧维持在10个月以内的库存，非常紧张。

这些城市大多数房子基本不愁卖，不过像上海这样的一线城市入场 门槛和价格可不低。

但并不是每个城市都是上海。

在全国100个城市中，有39个城市去库存周期超过24个月即两年。

不少三四线城市去化周期在36个月（三年）以上，并且增幅渐涨，因成交惨淡引发库存压力急剧攀升。

一般去化周期超24月的，就会被认为库存去化有压力；如果超36月的，会被认为压力较大。

个人建议，除非是刚需自住，不然这些城市的房子暂时不建议购入。

而那些去化周期2年左右的，并不是说都要远离，而是要挑选人口流入的，产业底座好的城市，并且也不是无脑买，要精选板块和开发商。

库存和去化是相辅相成，互相影响的，而土地市场则是影响这一切的前提。

过去一年多土地市场的态势对接下去的市场库存和楼市涨跌有很大影响。

2022年，全国楼市有意无意经历了一次无差别的去供应行动。

背后原因就是开发商自己的日子不好过，拿地积极性不高。

头部的房企都不拿地，更不用说小房企。

数据显示：2022 年全国住宅出让金 41750 亿元，城投拿地占比 54%。

实话实说城投拿地对库存的有效补充不多，不能算作有效供应。

土地拿少了，今明两年大多数城市的新房供应就会减少。

据国家统计局数据，2023年前两月，全国房地产开发企业房屋施工面积750240万平方米，同比下降4.4%；房屋新开工面积下降9.4%；房地产开发企业到位资金21331亿元，同比下降15.2%。

最后，要 判 断房价短期会不会涨？ 供需一定是市场最底层的逻辑。

库存虽然多，但供应已然收紧，同时还有不停的利好政策在刺激。

所以可以大胆判断，一批库存很紧张的城市应该要转跌为涨了。

而如嘉兴这样的价值城市，应该也会随着市场缓慢回升。

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